Аукцион (от латинского auctio – повышаю) представляет собой специально организованный процесс, при котором путем публичных торгов в заранее обусловленное время и в специально назначенном месте производится продажа предварительно осмотренного покупателем имущества, переходящего в собственность покупателя, предложившего наиболее высокую цену.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Сфера применения аукционов в Беларуси весьма широка. Посредством их осуществляется реализация государственного и негосударственного имущества в процессе хозяйственной деятельности, продажа арестованного имущества в рамках исполнительного производства, реализация имущества в ходе процедуры банкротства, продажа обращенного в доход государства имущества в счет неисполненного налогового обязательства, неуплаченных пеней.
Аукцион как способ продажи имущества имеет целый ряд преимуществ перед прямой продажей, а именно:
– надежность (прозрачность сделки; внесение задатка участником торгов, как способа обеспечения обязательств по договору купли-продажи);
– эффективность (возможность получить максимальную цену, которая в некоторых случаях может превышать рыночную стоимость имущества);,
– гибкость (возможность снижения начальной цены в случае несостоявшихся торгов и установления новой начальной цены для неограниченного круга потенциальных покупателей.Как показывает практика, снижение цены не всегда приводит к продаже объекта по сниженной стоимости, а наоборот стимулирует потенциальных покупателей на участие в торгах, в процессе которых цена продажи может превысить рыночную стоимость имущества).
Организацию и проведение аукциона следует поручить специализированной организации, так как данный способ продажи имеет свои особенности как на стадии формирования предмета торгов, так и в процессе самих торгов, и в будущем, аукцион, проведенный с нарушением правил, установленных законодательством, может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица.
Организацию и проведение торгов условно можно разделить на пять этапов:
1. Подготовительный этап.
На данном этапе собственник, принявший решение о продаже имущества должен привести в соответствие с законодательством всю правоустанавливающую документацию на объект недвижимого имущества. Три основных документа, которые должны быть в наличии это:
– Технический паспорт;
– Свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества;
– Свидетельство о государственной регистрации земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.
2. Этап оценки.
На данном этапе собственник определяет начальную цену объекта.
При этом следует отметить, что существуют понятия рыночной стоимости имущества и оценочной стоимости имущества. Как определить начальную цену имущества, что такое рыночная и оценочная стоимость, сроки выполнения таких работ и стоимость оценки, на все эти вопросы вам помогут ответить специалисты ЗАО «Центр промышленной оценки».
3. Этап согласования.
На данном этапе собственник проходит все необходимые согласования по продаже объекта через уполномоченные органы согласно своим учредительным документам и законодательству.
4. Этап уведомления третьих лиц о продаже.
На данном этапе собственник уведомляет о продаже лиц имеющих преимущественное право покупки на имущество продавца, либо лиц, согласие на продажу которых необходимо в соответствии с законодательством.
Например: продавец доли в праве общей собственности на имущество обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо другой пример: на продажу заложенного имущества требуется соответствующее согласие залогодержателя.
5. Этап организации и проведения аукциона.
На данном этапе составляется договор поручения на организацию и проведение открытого аукциона, собственником имущества подписывается доверенность на организацию и проведение аукциона, согласуются Условия (порядок проведения) аукциона и извещение о его проведении. Аукцион проводится не менее чем через 30 дней после публикации извещения о проведении открытого аукциона в одной из газет установленных перечнем Совета Министров Республики Беларусь (например: газеты «Звязда», «Рэспублiка», «Народная газета» «Советская Белоруссия» и др.). Информация о продаже объекта размещается в интернете. Все желающие, в сроки, установленные в извещении о проведении аукциона, проходят процедуру предварительной регистрации путем внесения задатка на расчетный счет организатора торгов и подачи соответствующего заявления с пакетом документов установленных правилами проведения аукциона.
Между участником торгов и организатором аукциона подписывается соглашение о правах и обязанностях сторон в процессе подготовки и проведения аукциона. Прием документов заканчивается в срок, установленный в извещении о проведении торгов.
В назначенный день и час все предварительно зарегистрированные участники проходят процедуру заключительной регистрации и получают аукционные (игровые) номера. Аукцион проводит аукционист в присутствии членов аукционной комиссии, в состав которой входят представители продавца и организатора торгов. Аукционист определяет покупателя, предложившего наивысшую цену имущества, и объявляет его победителем торгов. После аукциона с победителем торгов подписывается итоговый протокол о результатах торгов, который является основанием для подписания договора купли-продажи с собственником имущества.
Перечисленные выше этапы организации и проведения торгов имеют свои трудности и особенности, в которых продавцам помогут разобраться специалисты ЗАО «Центр промышленной оценки».
На всех этапах проведения аукциона специалисты нашего предприятия окажут подробную консультацию и окажут содействие в решении возникающих проблем, ведь качественная подготовительная работа и грамотно проведенная процедура торгов является прочным фундаментом на котором в дальнейшем будет стоять само здание под названием «сделка», а прочность и качество «здания» зависит от выбора продавцом организатора торгов, специалисты которого имеют практический опыт в данной сфере, необходимый для качественной продажи объекта с наименьшими временными потерями, в соответствии с действующим законодательством и в интересах собственника имущества.
Как показывает практика, самостоятельная реализация объекта собственником имущества (особенно комплексных объектов, таких как производственные базы), по причине недостаточного опыта, а в некоторых случаях просто незнания соответствующего законодательства, влечет за собой целый ряд негативных последствий, таких как:
– признание торгов недействительными;
– временные и финансовые потери;
– угроза срыва торгов недобросовестными участниками торгов;
– коррупционные проявления.
ЗАО “Центр промышленной оценки” поможет собственнику имущества избежать негативных последствий прямой продажи и самостоятельной реализации имущества путем организации и проведения торгов специалистами нашего предприятия, и дополнительно оказать собственнику имущества такие услуги как:
1. Возможность определения рыночной стоимости имущества для последующей его продажи на аукционных торгах.
2. Предварительное изучение спроса на недвижимое имущество с использованием интернет ресурсов (данная услуга позволяет начать рекламную компанию по продаже имущества до оформления необходимых документов для проведения торгов, что уже позволяет сформировать круг потенциальных покупателей).
3. Возможность организации выездных аукционов.
Таким образом, при решении вопроса о способе реализации имущества, собственник имущества должен рассмотреть такой надежный, эффективный и гибкий способ продажи имущества как аукцион, а специалисты ЗАО «Центр промышленной оценки» готовы оказать содействие в решении данного вопроса.
