Как формируется цена продажи предмета аукциона ?

Для формирования цены продажи предмета аукциона необходимо определиться с его начальной ценой. Начальная цена предмета аукциона определяется продавцом в зависимости от требований норм действующего законодательства и текущего статуса продавца (например: банкротство, ликвидация, исполнительное производство, неэффективно используемое имущество акционерных обществ и т.д.).

Наиболее популярный, а во многих случаях обязательный способ определения начальной цены предмета аукциона – это независимая (рыночная) оценка для целей продажи на торгах. Срок действия такой оценки составляет 12 месяцев с даты оценки.

На практике начальная цена предмета аукциона, эта исходная точка увеличения либо снижения стоимости объекта, которая зависит от текущего спроса и предложения.

Цифра, названная оценщиком – это стоимость, по которой продавец наиболее вероятно согласен продать свое имущество, а покупатель приобрести. Причем эта цифра зависит от пяти условий:

1. Стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов.
2. Стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно.
3. Объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке.
4. Продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки.
5. На продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме передачи объекта оценки, а на покупателя не возлагаются дополнительные обязательства кроме приема объекта оценки и уплаты определенной денежной суммы.

Если эти условия не выполняются либо выполняются не в полном объеме, то возможны расхождения в рыночной стоимости, которая определяется спросом и предложением на конкурентном рынке. Но далеко не все рынки конкурентны, поэтому мы и говорим о наиболее вероятной, а не точной цене.

Аукцион – способ продажи имущества, рассчитанный на его быструю реализацию. Первые торги назначаются через 30 дней после публикации извещения о проведении аукциона. Проведение повторных торгов возможно через 10 дней после публикации извещения. В зависимости от статуса продавца на положительный результат аукциона влияют такие факторы как:

– наличие правоустанавливающей документации;

– наличие дополнительных обременений по объекту недвижимости (ПДП, ипотека);

– местонахождение;

– уровень развития транспортной и инженерной инфраструктуры (дороги, сети);

– сроки процедур оформления сделки;

– доступность финансовых ресурсов и кредитных в частности;

– возможность юридических осложнений;

– уровень занятости населения, платежеспособный спрос, темпы общего экономического роста.

Рынок недвижимости локализован и сегментирован, поскольку различные пользователи, во-первых, обладают разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым. Например, возможна ситуация, при которой открытие в маленьком городке новой фабрики, может вызвать значительный приток рабочей силы, что в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья и объектов социальной инфраструктуры. В тоже время, недостаток средств для кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей и продавцов (супермаркеты, рестораны, бассейны, ФОКи).

Все эти факторы влияют на итоговую цену продажи.

На аукционе цена формируется более гибко, в зависимости от спроса.

Например, мы проводили оценку объекта в Новополоцке – бывшего расчетно-кассового центра одного из банков. В итоге один квадратный метр был оценен в $500, но на аукционе этот объект ушел по $900 за кв.м. с НДС – был ажиотажный спрос. И такие случаи не единичны.

Бывает и наоборот, когда на аукцион выставляются производственные здания советских времён постройки, утратившие своё значение, построенные когда-то для удовлетворения нужд советской промышленности и невостребованные на современном этапе как в плане объёмно-планировочных показателей, так и в плане затрат на их содержание. Поэтому бывают ситуации если аукцион не состоялся, продавец снижает цену сначала на 20%, в последующем на 50%-80%, пока не появится интерес со стороны потенциальных покупателей.

Тем не менее, в соответствии с белорусским законодательством, несмотря на снижение цены, от первоначальной стоимости должен быть сделан 5%-ный шаг на повышение, если была подана всего одна заявка на участие в аукционе. Если участников было 2 и более, то победителя определяет аукционист или электронная площадка. В свою очередь, снижение цены не всегда ведёт к продаже по сниженной стоимости. Зачастую привлекательная начальная цена заинтересовывает нескольких потенциальных покупателей, которые на аукционных торгах могут поднять начальную цену в два, три и более раза. На практике такие случаи не единичны.

Можно спрогнозировать наиболее вероятную цену, но конечную предугадать сложно – все зависит от спроса. Кроме того, на аукцион зачастую выставляются специфичные строения, например, бывшие мазутохранилища, насосные станции и т.п. Спрос на такие строения определяется в зависимости от дальнейших планов покупателя по развитию своего бизнеса, возможностью изменения целевого назначения строения, его реконструкции и имеет привязку к земельному участку, на котором это строение расположено.

Таким образом формирование цены продажи является сложным многофакторным процессом, а аукцион является катализатором, ускоряющим процесс формирования реальной рыночной стоимости имущества.

Информация была полезной? — поделитесь в других источниках: