Алгоритм проведения аукциона

Хотите продать недвижимость? С чего начать, как правильно принять решение и сформировать стоимость, сколько это займёт времени, где найти покупателя? Это одни из множества стандартных вопросов потенциальных продавцов, которые по своей сути отличаются между собой только по степени вовлеченности в трилогию собственника*, а именно правами владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Вопросы в большинстве случаев стандартные, как и алгоритмы их решений.

Примечание: *

Право собственности является правом абсолютного господства над вещью и представляет собой совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению. (ст. 1, Постановление Межпарламентской Ассамблеи государств — участников Содружества Независимых Государств N 37-9 «О модельном законе «О праве собственности и его защите» (Принято в г. Санкт-Петербурге 17.05.2012))

 

Ответы на них можно сформировать в международном формате в виде универсального алгоритма действия собственника недвижимости с некоторыми корректировками на колорит местного законодательства.

Для лучшего, образного восприятия алгоритма, можно представить себе сделку по продаже объекта недвижимости в форме структуры самой «устойчивой» недвижимости известной человечеству — Пирамиды.

Структуру классической пирамиды можно отобразить в виде трёх частей, процессов, где:

— основанием будет являться процесс формирования предмета сделки,

— серединой – процесс принятия решения и оценки,

— вершиной – аукционные торги по определению итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Да, если есть покупатель и он известен заранее, некоторым категориям продавцов нет нужды использовать такую форму продажи как аукцион, но, если объект ликвидный, или продавец имеет ограничения в вопросах распоряжения объектом недвижимости, зачастую, только аукцион сможет сформировать итоговую рыночную стоимость.

Поэтому вершина пирамиды – это всегда торги, онлайн или оффлайн зависит от общей развитости реализующей инфраструктуры в конкретной стране.

Рассмотрим образный алгоритм процесса формирования сделки подробнее.

Фундамент пирамиды формируется из блоков (составных частей), прочность которых зависит от трёх составляющих:

  1. Земельного участка;
  2. Встроенного оборудования;
  3. Инженерных сетей.

Земельный участок олицетворяет принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений. Практическое выражение данного принципа состоит в регистрации всех видимых улучшений, строений, сооружений, пристроек и элементов благоустройства (заборы, проезды, площадки и т.п.) в специальном регистре объектов недвижимости, существующем практически в любой развитой стране мира.

Правильно сформированный предмет сделки, основанный на принципе единства земельного участка и расположенных на нём строений – краеугольный камень пирамиды обеспечивающий её полноту и целостность.

Встроенное оборудование подлежит демонтажу, либо реализации в составе недвижимости. Кран-балки, системы видеонаблюдения, пожарные и охранные сигнализации, защитные роллеты, системы кондиционирования и т.п. следуют судьбе основного строения, либо демонтируются без ущерба для него и реализуются отдельно.

Инженерные сети (водопровод, канализация, электросети, теплосети, газопровод) это цементный раствор пирамиды, соединяющий её блоки. Без них это не пирамида, а нагромождение блоков, никак не связанных между собой.

По инженерным сетям есть одно общее правило, согласно которому, к зданиям относятся сети:

— внутри зданий (в том числе подъёмники и лифты);

— встроенные котельные установки (бойлерные и тепловые пункты);

— сети от ближайшего смотрового колодца или вводного устройства.

Всё что дальше, как правило подлежит паспортизации с описанием всех составных частей и принадлежностей (способа прокладки, материала изготовления, протяженности, диаметра и т.д.) и включению в состав предмета сделки.

Серединой пирамиды всегда является процесс принятия решений и оценки недвижимости для целей дальнейшей продажи. Без данных процессов пирамида не может быть построена.

Процесс принятия решения о продаже связан с организационно правовой формой* продавца, в зависимости от которой, данный процесс может иметь сложную многоуровневую структуру, либо иметь упрощенный порядок.

Примечание: * вид и способ структурного построения предприятия, компании, корпорации, предусмотренные законами и другими правовыми нормативами государства. В Республике Беларусь О.п.ф. устанавливается в соответствии с нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь, где определяется форма собственности, мера ответственности владельцев, масштаб предприятия, пути формирования его капитала, характер соединения и соподчинения составных частей компании.

Например, в акционерном обществе высшим органом управления является общее собрание акционеров, которое собирается с определенной периодичностью по ключевым вопросам работы общества. Менее стратегические вопросы, как правило, делегируются наблюдательному совету, либо совету директоров. Ну а делами насущными и общими вопросами управления занимается директор общества. Такой «сложный» продавец, должен пройти процедуру согласования предстоящей сделки в соответствии с уставом общества, по всем прописанным в нём ступеням. Ну а если продавец, он же собственник является физическим лицом, процесс принятия решения сводится к здравому смыслу и предпринимательскому риску.

В тоже время, «простым» и «сложным» продавцам, важно учесть наличие прав третьих лиц, с которыми данный вопрос нужно согласовать и надлежащим образом оформить. Такими лицами могут быть к примеру банки, либо супруг или супруга (с приставкой «экс», либо без неё), о статусе которых вам сообщит брачный договор, договор залога, либо общие нормы гражданского и брачно-семейного законодательства страны регистрации сделки.

Отдельно следует отметить арендаторов, которые в некоторых случаях могут обладать правом выкупа арендуемых площадей, но в основной своей массе, на сделку они влияют только действующими сроками аренды, ставкой арендной платы и общими условиями расторжения договора при смене собственника. Такие условия могут как заинтересовать потенциального покупателя, так и отпугнуть его.

Процесс оценки объекта сделки, опять же сводиться к статусу продавца, его зависимости от третьих лиц, количества уставных уровней принятия решений и норм действующего законодательства в конкретной стране.

Более «свободный» продавец может самостоятельно сформировать цену, либо воспользоваться услугами независимых оценщиков, более «сложный» продавец зачастую обязан провести независимую оценку для целей продажи недвижимости и согласовать её результат со своими органами управления.

Таким образом, процесс принятия решения о продаже и оценки недвижимости, это не только середина, но и сердце пирамиды, здоровье которого зависит от качества принятых решений.

Если продавец, построил фундамент и середину пирамиды, будущая сделка уже будет иметь устойчивый характер, но качественно завершить процесс, придать ему завершенность и остроту могут только торги.

Торги – это вершина пирамиды, которая видна всем желающим, с любой стороны, имеет понятную форму и значение, общие принципы проведения которых были описаны в предыдущей статье «Как работают аукционы и что их ждёт в будущем».

Таким образом алгоритм аукциона, это алгоритм сделки, рассмотренный на примере пирамиды.

В заключении хотелось бы отметить, что процесс продажи недвижимости связан не только с рекламными мероприятиями. От качества принятых решений и последовательности действий будет зависеть вся «проектная документация», согласно которой можно начать строить пирамиду, а в итоге получить Пизанскую башню, устойчивость которой может вызывать определенные сомнения.

 

Подписывайтесь на наши соцсети и делитесь информацией, чтобы всегда быть в курсе последних новостей.