Прогноз

Прогноз изменения стоимости и арендных ставок на рынке недвижимости

Почему недвижимость постоянно дорожает?

Прогноз изменения стоимости на рынке недвижимости г. Минска зависит в основном от следующих показателей:

  1.   Состояния макроэкономики страны, динамики цен на внешних сырьевых рынках;
  2. Состояния межправительственных договоренностей с основными торговыми партнерами;
  3. Уровня обеспеченности города Минска коммерческими объектами, степени насыщения или перенасыщения рынка предложением объектов.

От чего зависит повышение или понижение цен по недвижимости?

 

Исторический обзор динамики рыночных показателей Республики Беларусь показывает очень тесную зависимость экономики Республики Беларусь от динамики цен на сырье (в частности – нефть) и от курса валют в Российской Федерации.

 

Сравнительный анализ динамики цен на жилье в г. Москва, курса российского и белорусского рубля относительно доллара США (см. диаграмму 1), а также стоимости нефти показал:

  1.     Курс российского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть и природный газ в силу особенностей структуры экономики Российской Федерации;
  2.     Курс белорусского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть, и как следствие, от курса российского рубля по отношению к доллару США. Такая зависимость возникает в силу существенной зависимости экономики Республики Беларусь от экспорта, и во многом от экспорта нефтепродуктов, производимых из закупаемой в Российской Федерации нефти;
  3.     Как в Москве, так и в Минске стоимость жилой недвижимости зависит от стабильности национальной валюты, которая является следствием стабильности экономики страны в целом. Анализ динамики индексов жилой и коммерческой недвижимости г. Минска показал, что на сегменты коммерческой недвижимости влияние стабильности цен на энергоносители также распространяется.

Диаграмма 1 – Сравнительный анализ динамики цен на нефть, курсов валют и стоимости жилья в г. Москва:

Прогноз

Прогноз

Прогноз

Прогноз

Siniakov-site

Почему нам доверяют уже 22 года?

Анализ динамики индекса жилья г. Минска на фоне динамики индексов с исключенной сезонностью рассмотренных выше показателей (Диаграмма 2) позволяет сделать следующие выводы:

  1. Падения курса в РБ и РФ следуют в основном после и во время снижения цен на нефть, а периоды роста цен на нефть сопровождаются стабильностью курса (редко ростом);
  2. Аномалия курса в РБ в 2011/2012 годах не связана с нефтью. Она вызвана следующими факторами: многолетний дефицит внешнеторгового баланса, «искусственное» повышение ЗПЛ перед президентским выборами 2010 года (декабрь 2010). Ажиотажный спрос населения на товары и валюту возник уже в апреле 2011 года. Долларовая аномалия в РБ 2011-2012 годов не оказала существенного влияния на стоимость недвижимости, так как не была связана со снижением цен на нефть;
  3. За снижением курса рубля в РФ и в РБ следует снижение цен на жилье в связи со снижением покупательской способности населения. Периоды стабильности курса сопровождаются ростом стоимости жилья, так как в этот период люди активно берут кредиты.

Диаграмма 2– Анализ динамики индекса жилья в г. Минск:

Прогноз

Цены на рынке недвижимости г. Минска находятся в прямой зависимости от цен на энергоносители (нефть, природный газ). Как было показано выше, динамика индексов на коммерческих сегментах соответствует динамике на жилом сегменте, поэтому можно сделать вывод, что в основе изменений на рынке коммерческой недвижимости лежит в основном тот же фактор.

Как и насколько изменится стоимость недвижимости по сравнению с прошлым годом?

 

На сегодняшний день эксперты на рынке прогнозируют постепенный рост цен на нефть вплоть до 2020 года  (как уже было описано выше — цены на рынке недвижимости г. Минска находятся в прямой зависимости от цен на энергоносители). Однако, стабильность и долгосрочность этого роста будет зависеть от международной политики и объемов добычи основных стран экспортеров нефти. Следует отметить, что в силу ненадежности используемых прогнозов стало популярным мнение, согласно которому динамика цен на нефть лучше всего описывается как процесс случайного блуждания. Наилучшим прогнозом в этом случае служит текущее значение цены. То есть на сегодняшний день невозможно построить полностью достоверный долгосрочный прогноз динамики стоимости недвижимости на рынке г. Минска, что обязывает оценщиков использовать сценарный подход в рамках доходного метода оценки.

 

В такой ситуации прогноз наиболее вероятного изменения стоимости недвижимости через 5 лет (долгосрочный прогноз) сотрудники ГК «ИПМ-Консалт» считают целесообразным определить в размере среднегодовой инфляции доллара США, в котором номинированы большинство цен на коммерческую и жилую недвижимость, в результате чего рост стоимости недвижимости через 5 лет ожидается в размере 10% (при использовании среднего значения инфляции 2% в год и функции сложного процента «будущая стоимость единицы»).

При формировании краткосрочного прогноза необходимо обратить на некоторые негативные явления, такие, как:

  1.    Изменение договоренности между правительствами Российской Федерации (основной торговый партнер) и Республики Беларусь по так называемому «налоговому маневру», в результате которых в экономике Беларуси ожидаются ощутимые потери выручки от экспортно-импортных операций с нефтью. Последствия начинали ощущаться уже в начале 2019 года, пока в виде сокращения закупок российской нефти;
  2.       В целом отрицательная динамика стоимости нефти в 4 квартале 2018 года, что с некоторым временным лагом может сказаться на динамике курсов валют и стоимости недвижимости (в 4 квартале 2018 года наблюдалось замедление темпов роста стоимости недвижимости вплоть до его остановки в некоторых сегментах).

Диаграмма 3 – Динамика стоимости нефти марки Brent (фьючерсы, данные взяты с сайтаhttps://ru.investing.com/commodities/brent-oil):

Прогноз

Характер дальнейшей динамики стоимости энергоносителей в 2019 году многими специалистами связывается с результатом переговоров между США и КНР по вопросу прекращения так называемой «торговой войны», развернувшейся между экономиками этих государств и оказавшей определяющее влияние на динамику стоимости нефти с октября 2018 года.

Динамика стоимости коммерческой недвижимости объясняется, помимо макроэкономических факторов и колебания курса, еще накладыванием влияния других факторов – перенасыщение рынка новыми объектами.

Сегмент административной недвижимости города Минска, по мнению аналитиков, характеризуется следующими основными особенностями: 1. С точки зрения качественного показателя обеспеченности города качественной административной недвижимостью среди столиц Восточной Европы Минск занимает последнее место, при этом, из расчета количества субъектов хозяйствования на единицу площади бизнес-центров недостатка в последних не ощущается; 2. С точки зрения обеспеченности именно высококачественно административной недвижимостью (офисы класса А) Минск характеризуется их дефицитом, что в сравнительно высоких арендных ставках.

Исходя из оценки планируемого до 2022 года объема ввода новых административных объектов, данная ситуация не улучшится, а, при условии роста спроса со стороны субъектов хозяйствования, ориентирующихся на качественные большие офисы, может и усугубиться.

 

Диаграмма 4 – Показатели обеспеченности городов Восточной Европы офисами класса А и В:

Прогноз

Диаграмма 5 – Стоимость офисов класса А и В в Восточной Европе:

Прогноз

Таким образом, в 2019-2020 годах при условии неотрицательной динамики стоимости энергоносителей и курса национальной валюты в сегменте высококачественной административной недвижимости (класс А реальный, а не позиционируемый) ожидается рост ценовых показателей. В отношении офисов класса Bследует ожидать или неизменного уровня цен, или менее выраженного роста, чем у класса А.

В сегменте торговой недвижимости город Минск в плане обеспеченности торговыми центрами почти не отличается от других столиц Восточной Европы. Как и ожидалось, размеры арендных ставок имеют прямую зависимость от обеспеченности городов торговыми объектами и уровня доходов населения. При этом те города, у которых насыщенность торговыми помещениями выше, имеют более низкие арендные ставки, не смотря на относительно высокий уровень доходов населения.

Диаграмма 6 – Показатели обеспеченности городов Восточной Европы торговыми площадями:

Прогноз

Диаграмма 7 – Стоимость аренды престижной торговой недвижимости в Восточной Европе:

Прогноз

Относительно города Минска можно отметить, что при неизменном уровне доходов населения (что выглядит вероятнее роста доходов) и планируемом вводе новых торговых площадей, к 2022 году можно ожидать существенное перенасыщение рынка предложением. Аналитики же ожидают прихода на рынок мировых торговых брендов, что по их мнению должно увеличить спрос на качественную торговую недвижимость, в отношении которой в г. Минске наблюдается дефицит. В этой ситуации может возникнуть парадоксальная ситуация – избыточный объем предложения при дефиците качественных торговых помещений. Таким образом, на рассматриваемом сегменте в краткосрочной перспективе следует ожидать роста стоимостных показателей на качественные объекты. Динамика стоимостных показателей на помещения среднего и ниже среднего качества будет зависеть от макроэкономических показателей, то есть, в 2019 году можно ожидать либо некоторого снижения стоимости такой недвижимости в случае реализации негативного прогноза на рынке энергоносителей, либо поступательного и не выраженного роста в случае неотрицательной динамики стоимости нефти.

Что касается рынка производственно-складской недвижимости, то, не смотря на отмеченное смещение спроса в сторону качественных и относительно больших помещений, в сегменте логистических складовимеют место ряд проблем: относительно высокие арендные ставки по сравнению с другими странами Восточной Европы, недостаток конкуренции внутри Республики Беларусь, логистические услуги недостаточно развиты, недостаточная эффективность логистики. Эксперты также отмечают существенный уровень конкуренции со стороны логистических центров Литвы, Польши и России, что существенно мешает развитию белорусского рынка логистических услуг. В этой связи, рост предложения складских площадей класса А, фонд которого в 2020 году, как ожидается, достигнет 1,1 млн. м.кв., несет в себе риски снижения как арендных ставок, так и стоимости помещений на рассматриваемом сегменте логистических комплексов. Уже в 2018 году по некоторым видам услуг отмечается снижение стоимости услуг на хранение по сравнению с предыдущими периодами. При этом, в сегменте качественной производственной недвижимости заметного увеличения предложения, не обеспеченного конкретными инвестиционными проектами, не ожидается, что может вызвать рост стоимостных показателей на качественную производственную недвижимость в 2019-2021 годах. Однако, этот рост может быть замедлен или нивелирован отрицательным влиянием возможного снижения ВВП в Республики Беларусь вследствие указанных выше негативных тенденций на рынке энергоносителей.

 

Подписывайтесь на нас в соцсетях и получайте самую актуальную информацию в сфере бизнеса.

Наша команда

Siniakov2
Formugina-site
Kravchenya2
Puhovich-site