+375 29 640 33 36 , +375 29 760 33 36

Договор долевого строительства нежилого помещения, коммерческой недвижимости

Правовое регулирование договора долевого строительства

 При долевом строительстве объекта недвижимости в здании, не относящемся к категории «Многоквартирный, блокированный, одноквартирный жилой дом» (далее – долевое строительство коммерческой недвижимости), гражданско-правовые отношения дольщика и застройщика регулируются Гражданским Кодексом Республики Беларусь (далее – ГК).

Среди основных нормативных правовых актов, регулирующих заключение и исполнение договоров долевого строительства как нежилого помещения, так и коммерческой недвижимости, можно назвать также Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности». Основные положения Указа №26 вступают в силу с 1 апреля 2014 года, иные – поэтапно в установленном Указом порядке.

Основным документом, определяющим взаимоотношения сторон при строительстве объектов коммерческой недвижимости, является договор, т.к. Указ № 263 в настоящее время содержит подробное регулирование договора долевого строительства нежилого помещения. Этот же договор можно использовать при долевом строительстве коммерческой недвижимости, более того, поскольку четкой законодательной регламентации отношений в этой сфере нет, стороны могут адаптировать этот договор применительно к своей конкретной ситуации.  

Что такое договор долевого строительства

Суть договора долевого строительства нежилого помещения или договора строительства коммерческой недвижимости заключается в том, что застройщик, привлекая денежные средства дольщика (инвестора), организовывает и обеспечивает строительство согласованного объекта либо его части собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию объекта долевого строительства передает дольщику (инвестору) построенный объект для последующего оформления в собственность.

Документы, необходимые для заключения договора долевого строительства нежилого помещения и коммерческой недвижимости

Сторонами в договоре долевого строительства нежилого помещения являются стороны долевого строительства: дольщик и застройщик.

 Согласно Указу №263:

  • дольщик - физическое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком;
  • застройщик - юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров.

Сторонами в договоре долевого строительства коммерческой недвижимости также являются стороны долевого строительства, обычно определяемые в договоре как «застройщик» и «дольщик».

В договоре долевого строительства коммерческой недвижимости с учетом практики, а также по аналогии с требованиями для договора долевого строительства нежилого помещения, застройщиком может выступать лишь лицо, владеющее земельным участком, где осуществляется строительство объекта.

 На что следует обращать внимание при заключении договора долевого строительства

 Исходя из п.1 ст.402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. С учетом сложившейся практики, в том числе и судебной для договора долевого строительства коммерческой недвижимости существенными будут условия, определяющие:    

  • конкретный объект долевого строительства (необходимо четко его описать, так как если он не согласован, то и требовать его невозможно),    
  •  срок исполнения обязательств по договору (все обязательства должны содержать четкие сроки исполнения, причем не только строительства, но и передачи объекта от застройщика к дольщику),    
  •  цену объекта долевого строительства (цену договора) (надо определить окончательную стоимость объекта, либо оговорив ее в абсолютной сумме, либо закрепив четкий порядок ее определения).

 

Существенные условия договора долевого строительства нежилого помещения определены Указом №263. Перечень этих  условий большой, например, к существенным условиям относятся:    

  • определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при наличии), подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;    
  •  срок исполнения обязательств по договору (срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией);    
  • стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства;    
  • цена объекта долевого строительства (цена договора) (цена объекта долевого строительства, установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства);    
  • права и обязанности сторон;    
  • порядок изменения условий договора;    
  • порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;    
  •  ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;    
  • иные условия в соответствии с настоящим Положением и по соглашению сторон.

 Чтобы избежать спорных ситуаций при исполнении договора долевого строительства коммерческой недвижимости, а также эксплуатации уже созданного объекта, все существенные условия договора долевого строительства коммерческой недвижимости целесообразно согласовывать и предусмотреть и сторонам договора.

Не нужно забывать и про обязательные приложения к договору долевого строительства, поскольку в случае их отсутствия некоторые существенные условия договора останутся несогласованными.

При заключении договора долевого строительства нежилых помещений важным также является вопрос о его государственной регистрации. Договор долевого строительства имеет своим предметом регулирование отношений сторон по производству (включая организацию и финансирование) подготовительных и строительных работ для создания объектов, не существующих на момент подписания, идентификация которых затруднена либо невозможна, и не устанавливает прав на недвижимость непосредственно. В результате исполнения такого договора стороны приобретают право собственности на изолированные помещения, созданные при изменении существующего либо создании нового объекта, или на доли в праве на вновь созданный объект, или на разные капитальные строения, расположенные на одной площадке, не на основании договора долевого строительства, а в силу факта завершения производства строительных работ, приемки в эксплуатацию и государственной регистрации объекта. По этой причине в соответствии с п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» подобные договоры не подлежат государственной регистрации.

 Вместе с тем, договоры создания объектов долевого строительства, подпадающие под действие Указа №263, подлежат обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Компетентный консультант очень важен при согласовании условий договора, если у сторон есть спорные вопросы и они не могут прийти к общему решению. Более того, компетентный консультант знает о специфических деталях таких сделок и будет акцентировать внимание сторон не только на важных моментах сделки, но и на неважных на первый взгляд деталях, но имеющих существенное значение при исполнении конкретного договора, а также при эксплуатации созданного объекта. Компетентный консультант также следит за безопасностью сделки.

 

Специалисты же компании «ИПМ-Консалт центр права» компетентно сопроводят сделкуот момента заключения договора до его полного исполнения.

Специалисты компании «ИПМ-Консалт центр права» окажут квалифицированную помощь по вопросам договора долевого строительства нежилых помещений и иных объектов коммерческой недвижимости в городе Минске и на территории Республики Беларусь, по Вашему выбору в виде:    

  • устной или письменной консультации по заключению, исполнению, прекращению (расторжению) договора,    
  • составления проекта договора с учетом обстоятельств, специфики и нюансов конкретного строительства,    
  • анализа представленного договора долевого строительства.

 

Услуги оказываются в тесном взаимодействии с клиентом. Мы оговариваем возможные альтернативы, их стоимость и сроки. Вы можете повлиять на ход работ и их затратную часть. Мы гарантируем качественное оказание услуг и выполнение работ при любом Вашем выборе.

 

Пн-Пт: 9:00-18:00

+375 29 640 33 36 , +375 29 760 33 36
© Copyright 2014 - 2017 ИПМ-Консалт
Разработка сайта - SKY INCOM

Gusarov Group - продвижение сайтов.

Вверх