Прогноз изменения стоимости на рынке недвижимости города Минска зависит в основном от следующих показателей:
1. Состояние макроэкономики страны, динамика цен на внешних сырьевых рынках;
2. Состояние межправительственных договоренностей с основными торговыми партнерами;
3. Уровень обеспеченности города Минска коммерческими объектами, степень насыщения или перенасыщения рынка предложением объектов.
Для построения прогноза динамики стоимости недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу в первую очередь необходимо проанализировать зависимость индексов рынка недвижимости от индексов тех или иных макроэкономических показателей.
Динамику рыночных цен на различных сегментах коммерческой недвижимости г. Минска нагляднее демонстрируют индексы с исключенной сезонностью, представляющие из себя отношения абсолютных значений за тот или иной период (квартал рассматриваемого года) к аналогичному периоду прошлого года. Диаграммы 1-2 показывают, что динамика индексов на сегментах коммерческой недвижимости и динамика индекса цен предложения квартир в городе Минске в целом совпадают. В силу данного обстоятельства дальнейший анализ производился исходя из обзора характера динамики цен на жилом сегменте.
Диаграммы 1-2 – Индексы с исключенной сезонностью, демонстрирующие динамику цен предложения на различных сегментах.
Исторический обзор динамики рыночных показателей Республики Беларусь показывает очень тесную зависимость экономики Республики Беларусь от динамики цен на сырье (в частности – нефть) и от курса валют в Российской Федерации. Сравнительный анализ динамики цен на жилье в г. Москве, курса российского и белорусского рублей относительно доллара США (см. диаграммы 3-6), а также стоимости нефти показал, что:
1. Курс российского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть и природный газ в силу особенностей структуры экономики Российской Федерации;
2. Курс белорусского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть, и, как следствие, от курса российского рубля по отношению к доллару США. Такая зависимость возникает в силу существенной зависимости экономики Республики Беларусь от экспорта, и во многом от экспорта нефтепродуктов, производимых из закупаемой в Российской Федерации нефти;
3. Как в г. Москве, так и в г. Минске, стоимость жилой недвижимости зависит от стабильности национальной валюты, являющейся следствием стабильности экономики страны в целом. Анализ динамики индексов жилой и коммерческой недвижимости г. Минска показал, что на сегменты коммерческой недвижимости влияние стабильности цен на энергоносители также распространяется.
Диаграммы 3-6 – Сравнительный анализ динамики цен на нефть, курсов валют и стоимости жилья в г.Москва
Анализ динамики индекса жилья г. Минска на фоне динамики индексов с исключенной сезонностью рассмотренных выше показателей (диаграммы 3-6) позволяет сделать следующие выводы:
1. Падения курса в РБ и РФ следуют в основном после и во время снижения цен на нефть, а периоды роста цен на нефть сопровождаются стабильностью курса (редко ростом);
2.
Аномалия курса в РБ в 2011/2012 годах не связана с нефтью. Она вызвана следующими факторами: многолетний дефицит внешнеторгового баланса, не связанное с производительностью труда повышение ЗПЛ перед президентскими выборами 2010 года (декабрь 2010). Ажиотажный спрос населения на товары и валюту возник уже в апреле 2011 года. Долларовая аномалия в РБ 2011-2012 годов не оказала существенного влияния на стоимость недвижимости, так как не была связана со снижением цен на нефть;
3. За снижением курса рубля в РФ и в РБ следует снижение цен на жилье в связи со снижением покупательской способности населения. Периоды стабильности курса сопровождаются ростом стоимости жилья, так как в этот период люди активно берут кредиты.
Диаграмма 7– Анализ динамики индекса жилья г. Минска
Диаграмма 8– Динамика стоимости нефти марки Brent (фьючерсы, данные сайта https://ru.investing.com/commodities/brent-oil)
Диаграмма 9– Динамика стоимости жилой недвижимости г.Минска (информация сайта https://realt.by/statistics/)
Таким образом, цены на рынке недвижимости г. Минска находятся в прямой зависимости от цен на энергоносители (нефть, природный газ). А, как было показано выше, динамика индексов на коммерческих сегментах соответствует динамике на жилом сегменте, то можно сделать вывод, что в основе изменений на рынке коммерческой недвижимости лежит тот же фактор. На сегодняшний день эксперты на рынке прогнозируют постепенный рост цен на нефть. Однако, стабильность и долгосрочность этого роста будет зависеть от международной политики и объемов добычи основных стран экспортеров нефти.
Следует отметить, что в силу ненадежности используемых прогнозов стало популярным мнение, согласно которому динамика цен на нефть лучше всего описывается как процесс случайного блуждания. Наилучшим прогнозом в этом случае служит текущее значение цены. В сложившейся на конец 2 квартала 2020 года ситуации сделать прогноз наиболее вероятного изменения стоимости недвижимости через 5 лет (долгосрочный прогноз) сотрудники ГК «ИПМ-Консалт» считают невозможным. Беспрецедентность падения цен на нефть в 1 квартале 2020 года делает даже приблизительный прогноз недостоверным, так как на сегодняшний день нет исторических аналогий.
При формировании краткосрочного прогноза необходимо обратить внимание на резкое снижение стоимости нефти в 1 квартале 2020 года, начавшееся снижение макроэкономических показателей в экономике РБ, снижение спроса на внутреннем рынке. Однако, во втором квартале происходит постепенный рост цен и пока незначительное восстановление спроса (количество сделок) в жилом секторе. Не смотря на начавшися рост количества сделок в жилом сегменте, специалисты ГК “ИПМ-Консалт” по-прежнему склонны прогнозировать во втором полугодии 2020 года снижение стоимостных показателей на всех сегментах рынка недвижимости, так как рост сделок на сегодняшний момент может объясняться готовностью продавцов идти на уступки по цене. Эта же тенденция ожидается и в сегментах коммерческой недвижимости.
